Nokk kinni, saba lahti ehk olukorrast Hiiumaa kinnisvaraturul

Hiidlased ja Hiiumaa kinnisvaraturg on praegu olukorras, kus hindajad hindavad kinnisvara ehitus- ja müügihinnast soodsamaks. Need, kes kinnisvara soetada või ehitada soovivad, ei saa seetõttu aga pangast laenu.
Olukord Hiiumaa kinnisvara­- turul on tõesti nutune, nii on viimase kaheksa kuu jooksul Kärdlas tehtud vaid 16 korteri­omandiga seotud tehingut. Keskmine müüdud Kärdla korteri ruutmeetri hind on 373 eurot. Võrdluseks, Musta­mäe vanas paneelmajas on ruutmeetri hind 1300 eurot, uhiuues korteris koguni 2100 eurot.
Elamutega tehti mullu Hiiumaal 30 tehingut keskmise hinnaga 48 000 eurot. Praegu on pakkumisel umbes 60 elamut, aga on kortereid ja maju, mis aastaid kinnisvaraportaalides uusi omanikke ootavad.
Likviidsust vähe
Swedbanki eluasemelaenude valdkonna juhi Anne Pärgma sõnul on sellise tempo korral müügiperiood suurusjärgus kaks aastat, mis ei taga aktsep­teeritaval tasemel likviidsust.
Likviidsus aga näitab, kui kiiresti on kinnisvara ostnud inimesel võimalik see edasi müüa ja oma raha kätte saada.
“Likviidsus on objekti turuväärtuse määramisel sama oluline kui väärtus ise,” märkis Pärgma. Just seepärast jääbki mõistliku müügiperioodi korral vara väärtus statistiliselt keskmisest reeglina madalamaks. “Ehk teisisõnu, kui soovitakse vara müüa müügiperioodiga 6–12 kuud, tuleb olla valmis müügihinda alandama ja see omakorda kajastub taas toimunud tehingutes, mille võtavad aluseks hindajad vara hindamisel,” selgitas Pärgma.
Pärgma sõnul ei näita inimestele meelde jäänud tipp­tehingud piirkonna kinnisvara­turu üldist taset. “Üle 100 000
euro maksvate varadega Hiiumaal tehinguid tehakse, kuid siiski harva – keskmiselt kaks-kolm tehingut aastas,” lisas Pärgma.
Surnud ring
Seega on tekkinud olukord, kus pangast laenu saamiseks on vaja hinnata kinnisvara. Kuna Hiiumaal tehakse kinnisvaratehinguid vähe ja suhteliselt soodsate hindadega, võtavad selle hinnataseme aluseks ka kinnisvarahindajad. Kui korter või maja hinnatakse kas soetus- või ehitusväärtusestki odavamaks, jääb tehingu soovijate jaoks kaks varianti, kas müüja langetab hinda, et ostja saaks hindaja määratud summa põhjal siiski pangast laenu, või jääb kinnisvara veel pikaks ajaks turule n-ö oma aega ootama.
Madala hinnaga tehingut sooritades kinnistub aga hindajate jaoks veelgi siinse kinnis­vara odav hind. Ka üksikud kallimad tehingud ei muuda kahjuks hiidlaste jaoks olukorda paremaks.
Seega on tekkinud surnud ring. Hiiumaal justkui on kinnis­vara müüjaid ja ostjaid, aga siinse kinnisvara madala likviidsuse tõttu pole võimalik tehinguid teha ja pangast laenu saada. Samamoodi jätkates ei paista lahendust ei neile, kes Hiiumaal kinnisvara arendada tahaksid ega ka neile, kes siia omale kodu osta sooviksid.
Kinnisvaraarendamine väga keeruline
Eriti keeruline on olukord nende jaoks, kes tahaksid Hiiumaal tegeleda kinnisvara arendamisega või lihtsalt uut maja ehitada. Jällegi, kuna siinne kinnisvara hind on väga madal, hinnatakse objekt sageli isegi tegelikust ehitushinnast märksa odavamaks. Ja seda isegi juhul, kui on olemas ehitajapoolne kinnitus tööde maksumuse kohta.
Üldiselt rahastavad pangad 70 protsenti uue arenduse hinnast, aga kui hindaja hindab objekti näiteks poole soodsamaks kui tegelik ehitusmaksumus ja arendaja saab sellestki vaid 70 protsenti, pole võimalik saarel ühegi arendusega üldse tegeledagi.
Kui aga puuduvad uued arendused ja kallim kinnisvara, tekib taas olukord, kus polegi võimalik Hiiumaa kinnis­vara väärtust turul tõsta ja kallimaid tehinguid sooritada.
Matto: Rohkem ei arenda
Hiiumaa ainuke uusarendusena valminud kaasaegne kortermaja sai valmis 15 aastat tagasi Nuutri tänaval. Üks selle arendajaid, Sulev Matto ütles, et tollasest projektist on tal meeles vaid see, et kõik tundus juba toona nii raske. “Müüsime korterid toona sisuliselt sama ruutmeetri hinnaga, mis ehituski maksma läks ja seegi tundus juba kõigile kohutavalt kallis,” ütles Matto.
Tema andmetel on nüüdseks paar korterit omanikku vahetanud ja müügihinnad on olnud märksa kõrgemad kui ajal, mil tema uusi kortereid müüs.
Enne ega peale Mattot pole ükski arendaja midagi nii­sugust Hiiumaal ette võtnud. “Meile on palju pakutud, et midagi niisugust veel teha, aga siiani pole tahtnud,” rääkis Matto.
Turg nõuab kortereid
Ka Ly Johansen müüs hiljuti oma Nuutri tänava korter­elamu korterit. Tema sõnul hinnati korter ligi 30 protsenti odavamaks, kui oli lõplik müügi­tehingu hind. “See on suur eksimus, aga kes selle eest vastutab?” tõstatas
Johansen küsimuse.
Ka võetakse kinnisvara hindamisel aluseks varem tehtud sarnased tehingud, aga Hiiumaal näiteks polegi rohkem niisuguseid maju nagu on Nuutri tänaval. Millega siis võrrelda?
Pankade põhiargument on, et nad peavad saama objekti poole aasta jooksul hindaja poolt määratud summaga müüdud.
Tõestuseks, et nõudlus kaasaegsete korterite järele Hiiumaa turul on, on seegi, et Johansen ei pannud oma korterit müüki ühtegi kinnisvaraportaali, sellegipoolest oli sellel viis kindlat osta­soovijat. “On näha, et turg tahab selliseid objekte, aga neid ei saa isegi mitte ehitada, sest pangad ei anna laenu, kuna Hiiumaal hinnatakse kinnisvara nii alla ja polegi võimalik uut kvaliteetset asja teha.”
Noor Hiiumaa pere, kes saarele oma kodu ehitada soovis, läbis selleks, et pangast laenu saada, mitmeaastase kadalipu. Eraettevõtjatest noored vahetasid isegi töökohta, sest pank leidis, et palgatööline on turvalisem laenaja kui ettevõtja.
Ühest pangast said nad vastuseks, et kui nad ehitaks kasvõi Haapsallu, saaksid laenu, aga Hiiumaale tehes mitte. Kinnisvara Hiiumaal polevat piisavalt väärtuslik.
Johansen ja anonüümseks jääda soovinud noor pere ei ole mitte ainsad pankade ja hindajatega kembelnud hiidlased. Samas olukorras on olnud veel mitmed teised oma kodu või ettevõtet saarele rajada soovinud pered. Kahjuks keegi aga rohkem oma kogemusest leheveergudel rääkida ei soovinud, sest võitlused on olnud rasked ja pikad ning soovitakse lihtsalt kõik see negatiivne seljataha jätta.
Võrdlus­alust raske leida
Pindi kinnisvara, kelle hindajad ka Hiiumaa kinnisvara hindavad, juhatuse liikme Peep Soomani sõnul hinnatakse elukondlikku vara alati läbi võrdlusmeetodi. “See tähendab, et võetakse analoogne tehing ja selle maksumus ning tuletatakse objekti turuväärtus,” selgitas ta.
Sooman lisas, et kui võrreldavad tehingud, nagu ka Johanseni Nuutri tänava korteri müük, ei toeta objekti maksumust, siis see, mis hinnaga tehing tegelikult tehakse, ei puutu asjasse. Ta tõi näite, et kui Kärdlas tehakse näiteks korteri müügitehing 20 000–30 000 tuhande euroga, aga hindaja näeb, et varasemad korterid on müüdud
10 000ga, siis peavad olema väga tugevad argumendid, et selle objekti turuväärtus kõrgem tuleks.
Soomani sõnul on hindamine tegelikult hästi matemaatiline ja täpsustöö ning kõhutundele lihtsalt tugineda ei tohi. “Kui me näeme ja teame, et täpselt samas seisukorras, täpselt sama suurusega varaga on tehtud tehinguid madalama hinna pealt, siis see on ainus info, mida aluseks võtta saame,” ütles Sooman. Ta lisas, et tehingud peavad olema võrreldavad ja neil on ees ka ajapiir, kui vanad need tehingud olla tohivad. “Võrdlus­tehingute leidmine pole kerge,” nentis ta.
Johanseni Nuutri tänava korteri näitel ütles Sooman, et seda ei saagi võrrelda vanade korteritega, aga midagi tuleb siiski aluseks võtta. “Kui on loodudki piirkonna mõistes unikaalne vara, siis saab vaadata, milline on potentsiaalne hind, aga samal ajal seda faktorit, et Hiiumaal on jõukamad inimesed, kes vanadest korteritest ära kolida soovivad ja on valmis ostma uue korteri võib- olla isegi kolm korda kallima hinnaga, seda faktorit me ei saa arvesse võtta.”
Lahenduseks rikkad ostjad?
Tema sõnul saab arvestada seda, milline on uue ja vana korteri hinnavahe üleüldiselt. Sooman rääkis, et ta tegelikult ju teab, mis on ehitusmaksumus ning kui kallid on majade­alused kinnistud. Hindajal aga tekib siinkohal dilemma, kuidas ta saab hinnata uut korterit neli korda kallimaks kui vana. Kui Tallinnas on näiteks uue ja vana korteri hinnavahe 60 protsenti, siis kuidas Kärdlas saaks see olla 400 protsenti?
“Hindaja teab kogu turu müügikonjuktuuri, seda, mis on järelturg ja tõesti võib juhtuda, et kinnisvara hinnatakse odavamaks, sest turg ei toeta kõrgemat hinda,” nentis Sooman, et tekkinud on tõepoolest nokk kinni, saba lahti olukord.
“Hindaja allub standarditele, kus on kinnisvara hindamise metoodikad ja kõik minimaalsed hälbed paika pandud ning pangad on omakorda regulatsioone täiendanud,” ütles ta ja lisas, et hindaja töömetoodika on väga selgelt ette antud.
Soomani sõnul on lahenduseks see, et tuleb leida erihuvidega ostjad, kel raha n-ö tagataskust võtta ja kolmandad inimesed ehk siis pank, tehingusse sekkuma ei peakski.