Connect with us

Uudised

Maksuametnik selgitab: Millal tuleb kinnisvara müügilt tasuda tulumaks?

erakogu
Eilsest algas tuludeklaratsioonide esitamine ning inimesed, kes müüsid eelmisel aastal kinnisvara, seisavad küsimuse ees – kas müügilt teenitud summa tuleb deklareerida ning tasuda 20protsendiline tulumaks?
Kinnisvara müügi puhul kehtib peamine maksu­vabastus sellisel juhul, kui müüakse oma elukohta, ent arvestada tuleb teatud reeglitega. Nimelt unustatakse tihtipeale ära, et sellist maksu­vabastust saab kasutada kord kahe aasta jooksul ning ainult juhul, kui kinnisvara (näiteks korterit) kasutatakse elukohana kuni selle müügini.
Kuna korteri müük võib venida pikale, siis lähtub maksu- ja tolliamet (MTA) sellest, et korterit kasutati elukohana vähemalt müügi­protsessi alguseni. Sageli aga üüritakse korter välja kuni ostja leidmiseni, kuid nii kaotatakse koheselt võimalus maksuvabastust kasutada ja sellisel juhul tuleb korteri müügist teenitud tulult tasuda tulumaks. Seega, kui te olete kinnisvara kasutanud enda elukohana ja tahate seda maksuvabalt maha müüa, siis ei tohi te seda enne müüki isegi mitte üheks kuuks välja üürida.
Näiteks on MTA puutunud kokku juhtumiga, kus Pille müüs maha oma väikelinnas asuva korteri ning kasutas elukoha maksuvabastust. Seejärel ostis ta Tallinnasse 80 000 euroga korteri ning võttis selleks pangalaenu. Uues korteris elas ta ühe aasta, kuid leidis siis, et see pole talle siiski sobilik, sest laenukohustus ja kommunaal­maksed olid liiga suured. Pillel õnnestuski korter paari kuuga 90 000 euro eest ära müüa. Seega teenis ta müügilt
10 000 eurot tulu ning peab selle deklareerima füüsilise isiku tuludeklaratsioonil. Elukohana maksuvabastust Pille teist korda kasutada ei saanud, sest eelmise eluaseme müügist oli möödas vähem kui kaks aastat.
Lisaks elukohale kehtib maksuvabastus ka suvila või aiamaja müügile, kuid seda tingimusel, et kinnisvara on olnud müüja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Kohtupraktika kohaselt peab näiteks suvila olema ka suvilana kasutuses.
Pärandina või kingitusena saadud vara, olgu selleks korter, maja või maa, ei kuulu selle saamisel maksustamisele. Küll aga tuleb maksta tulumaks, kui see vara edasi müüakse, välja arvatud siis, kui kingitud või päritud kinnisvara on kasutatud elukohana kuni selle müügini. Kingituste puhul tuleb arvestada ka asjaolu, et hilisemal tehingul loetakse kingisaaja soetusmaksumuseks 0 eurot.
Näiteks otsustas Mari müüa vanatädilt kingiks saadud korteri. Kuna korter oli heas seisus ja remonti ei vajanud, siis pani Mari ta kohe müüki ja teenis sellega 70 000 eurot. Notaris pidi ta tehingu eest tasuma 100 eurot. Kuna Mari ise korterit elukohana ei kasutanud, siis maksu­vabastus antud müügi puhul ei kehti. Seega peab ta füüsilise isiku tuludeklaratsioonil deklareerima kasu: 70 000 – 100 = 69 900 eurot ning tasuma sellelt ka tulumaksu.
Soetusmaksumus on lihtsamalt öeldes kinnisvara ostuhind koos kulutustega, mida tehakse kinnisvara parendamiseks. Näiteks kuuluvad soetusmaksumuse alla elamu renoveerimine ja juurdeehitus, kuid mitte kinnis­vara haldamisega seotud üldkulud nagu seinte värvimine, tapeedi panemine, halduskulud, kommunaalkulud, elektriarved jne. Tulu­maksuga maksustatakse müügihinna ja soetusmaksumuse vahet, millest on maha arvatud müügiga otseselt seotud kulud, näiteks notaris tehingu eest tehtud kulud. Ekslikult arvatakse sageli, et kui müüdav kinnisvara oli ostetud pangalaenuga ja müüja ise reaalselt endale peale müügitehingut panga­arvele raha ei saanud, siis maksustatavat kasu ei tekkinudki, kuid see pole nii, kui müügihind oli ostu­hinnast kõrgem. Kui maksu­vabastust rakendada ei saa, kuulub maksustamisele kogu saadud kasu, hoolimata asja­olust, et see läks pangale kodulaenu kustutamise või muude jooksvate kulude katteks. See, kas kodu ostetakse enda olemasolevatest vahenditest, laenatakse sõbra või panga käest, antud hetkel oluline ei ole.
Näiteks leidis Peeter müügi­kuulutuse, kus müüdi soodsalt viletsas seisus korterit. Kuigi Peetril oli kodu olemas ja koduvahetuse soovi ei olnud, ostis ta korteri eesmärgiga see korda teha ja kallimalt maha müüa. Korteri ostuhind oli 50 000 eurot, korteri remondi ja elamiskõlblikuks muutmise peale kulus 25 000 eurot. Peeter hoidis alles kõik dokumendid (arved, kviitungid, konto välja­võte), mis kulusid remondi peale ja samuti palkas ta müügiks maakleri, kellele pidi maksma maakleri­tasu 3000 eurot. Korter õnnestus maha müüa hinnaga 110 000
eurot, notaritasu oli 300 eurot. Peeter ei saa kasutada maksuvabastust, sest korterit ta oma elukohana reaalselt ei kasutanud, seega tuleb tal füüsilise isiku tuludeklaratsioonil saadud tulu deklareerida ja tulumaksu tasuda. Deklareerimisele kuulub korteri müügist saadud tulu: 110 000 – 50 000 – 25 000 – 3 000 – 300= 31 700 eurot.
Seega on väga oluline hoida alles dokumendid, mis tõestavad, kui palju raha kulus remondile. Kui Peetril poleks arveid ja kviitungeid alles olnud, ei oleks ta saanud ostuhinnalt remondi peale läinud 25 000 eurot maha arvata.
Tänavu on tuludeklaratsioonis eeltäidetud info MTA hinnangul maksustamisele kuuluva kinnisvara müügi kohta. Kui aga eeltäidetud andmetesse on sattunud kinnisvara, mille müügilt tulumaksu tasuma ei pea, tuleb see inimesel endal kustutada. Kuid ka vastu­pidi – kui kinnisvara müügilt teenitud tulu on deklaratsioonist puudu, siis tuleb see ise deklareerida.
Erkki Paulus
MTA maksuauditi
üksuse juht

Veel lugemist:

Uudised

Eelmisel nädalal Kärdla osavalla vanema kohalt vabastatud Aivar Viidik soovis naasta volikogusse ja osaleda tänasel (neljapäev -toim) volikogu istungil, kuid valimiskomisjon ei taastanud veel...

Uudised

Pioneeripataljon ehitab maikuus toimuva Kevadtormi õppuse käigus Jõeranna küla elanikele silla, mis küla kaks poolt uuesti kokku liidab. Sildade ja teede ehitamine kaitseväe jõududega...

Intervjuu

Hiljuti avaldatud sõidueksami sooritamise statistikast lähtub, et kõige väiksem tõenäosus sõidueksamist läbi kukkuda on Kärdlas. Kärdlas on esimese korraga eksami ärategijaid 86%, Eesti viletsaim...

Kultuur

Tüdrukud said esmakordselt tantsusaalis kokku 2008. aastal, kui olid kolme- ja neljaaastased. Koos on tantsitud 16 aastat. Alguses oli rühm muidugi suurem, kuid nagu...